房产观察丨柬埔寨的房地产危机:中国资本是“救世主”,还是只是泡沫?

十月 22, 2018 柬埔寨

2018年1月,中国与柬埔寨签署19项新的发展协议。这些交易是在中国公司承诺在柬埔寨投资70亿美元,包括将柬埔寨金边与该国主要港口城市西哈努克城相连的高速公路建设项目。

柬埔寨城市中心的城市景观,尤其是金边、马德望和西哈努克城市,开始显示出中国投资的明显迹象。在柬埔寨金边,2017年房地产市场增加了3488套豪华公寓和公寓等高端住宅单元,预计2018年将新建15,688套豪华住宅。

柬埔寨金边的城市化进程快,柬埔寨房地产供不应求,中国资本成为了“救世主”

柬埔寨金边以前是一座只有低层建筑的城市,自2014年以来,金边出现了许多高层建筑,这是房地产业成为柬埔寨“四大经济支柱”之一的第一年。

从那时起,柬埔寨房地产发展迅速。2016年,柬埔寨政府批准了2636个柬埔寨房产项目,其中大部分位于柬埔寨首都金边。这些项目的总价值达到85亿美元,是2015年批准的柬埔寨房产项目价值的两倍多。中国公司约占流入柬埔寨房地产业的资本投资的三分之一,并推动了柬埔寨房地产的迅猛发展。

但是,令人担忧的最紧迫的是金边房价过高,缺乏负担得起的住房,这迫使许多中低收入的柬埔寨人搬到了城市的郊区。预计到2030年,金边的人口将增加50%以上,达到790万。根据估计,这将在未来13年内增加对80万套房屋的需求。

柬埔寨政府认识到其首都金边出现的新兴住房危机。2014年,柬埔寨政府通过发布国家住房政策作出回应,该政策规定所有城市居民都有权获得适足住房。但是,这项政策的实施效果不佳,使柬埔寨的许多城市贫民处于脆弱状态。

中国资本忽略柬埔寨中低收入群体,金边房价太高,空置率增大,房地产泡沫恐怕一碰就破

柬埔寨当局欢迎中国投资,以帮助缓解该国不断增长的城市化和住房问题。但人们对金边中国房地产项目的长期可持续性和经济效益提出了质疑,这些项目受到批评主要是因为是让柬埔寨的富裕人士受益,忽略了柬埔寨中低收入群体。

在中国投资的支持下,金边的“城市化私有化”几乎完全针对柬埔寨上层阶级以及中国游客和商人。虽然金边的大型房地产项目很少提供租户国籍的确切数字,但估计约有90%的单位出售给中国公民。这导致柬埔寨金边房价上涨到大多数柬埔寨人无法承受的地步。

此外,许多中国建造的公寓采用豪华的西式设计,与传统的柬埔寨建筑不同步,甚至对中上层柬埔寨人也没有吸引力。因此,金边的中国房地产开发项目经常不与更广泛的城市结构融为一体,而是形成首都内部的卫星城市,这些城市与其更广泛的环境基本脱节。

甚至,这些项目的建设往往也需要先前居民的流离失所和湖泊的填埋,从而损害现有的城市基础设施。

而且,中国对金边房地产市场的投资不太可能对柬埔寨的需求敏感。金边不断增长的房地产泡沫很可能导致空置率增大,价格过高的公寓供过于求,而柬埔寨的大部分城市人口仍然被排除在房地产市场之外。

2018全球城市租金回报率:金边租金回报率高达6.92%,排名全球第四、东南亚第一

事实上,租金回报率是成熟市场下衡量房地产值不值得投资的一个重要指标。因为房产售价可能会有泡沫,但租金不会,它是市场的真实需求。柬埔寨首都金边公寓租户中,98%为外国人,这些外国人大多来自欧美、日韩、中国等国家,受过高等教育,在柬埔寨公司担任高管等要职。因此,如果您正在寻找最佳的海外投资地,那么柬埔寨金边绝对是你所寻找的理想城市!

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